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 来源/联商专栏 撰文/和二 编辑/蔡建桢 根据中国证监会的规定，对于具有刑事犯罪记录的人员担任上市公司的董事、监事或高级管理人员受到限制。 最近，被判入狱5年的新城控股前任董事长王振华出狱回归，王振华犯有刑事案件，能否继续担任公司高管，新城控股又将如何发展，以及关于新城控股的权力更替引发市场关注。 1 王振华回归，先拿高管树威 今年7月王振华出狱，可能鉴于其所犯罪案的恶劣影响并没有在新城系公司担任公开职务，但作为公司实控人，已经实质性介入公司管理，包括与高管团队开会、离开总部去各城市与大区总交流，考察项目等。 9月11日，新城控股发布内部通知，免去倪连忠副总裁职务，并移送司法机关处理。据新城内部人士称，倪连忠是因为“腐败问题”。 倪连忠，是跟着王振华一起打江山的“老人”，曾经是王振华左膀右臂。1966年出生的倪连忠今年58岁。1995年5月，29岁的倪连忠正式加入新城，曾担任工程部工程师、经理；常州富域发展有限公司总经理，公司项目总经理、项目管理中心总经理；新城控股项目总经理、项目管理中心总经理、副总裁等职务。 据称，倪连忠被处理，是王振华亲自下的命令。外界对此解读普遍认为，王振华回归，先拿高管开刀树威。 除倪连忠之外，新城控股还有一系列高层人员变动。 另据公开消息，近期，新城控股商业管理事业部原华中区域总经理袁欣，因严重违规违纪、涉嫌职务犯罪，同样被移送司法机关处理。 8月28日，新城悦服务发布一则公告，董事会宣布，首席财务官左卫因新城系内的其他工作安排，已提交辞职，自2024年8月28日起生效。左卫辞任后，新城悦服务首席财务官的接力棒被传递到了42岁的陈妮娜手中。 鉴于王振华五年前所犯案件的恶劣影响，其今后恐怕已经很难正大光明担任公司高管，而其个人形象对大众形成的定势认知，恐怕亦不利于代表公司公开露面处理各项事务。 但王振华依然掌控新城控股绝对的股权。 据新城控股不久前发布的中期报告显示，截至上半年末，富域发展集团有限公司、常州德润咨询管理有限公司分别持有新城控股13.78亿股、1.38亿股股份，分别对应61.09%、6.11%的持股比例，位列公司第一、第二大股东。而前述两家公司均为王振华所实际控制的企业，因此王振华是新城控股的实际控制人。 据此前披露的2023年年报显示，王振华持有新城发展63.33%的股权，而新城发展通过香港创拓持有富域发展和常州德润100%的股权。此外，王振华妻子陈静持有新城发展1.43%的股权；王振华之子王晓松持有新城控股0.02%的股权。计算下来，王振华持有新城控股约42%的股份。  王晓松王振华今年62岁，其子王晓松今年37岁，王晓松于今年5月29日经董事会选举担任新城控股董事长兼总裁，任期至2027年。随着王振华回归，新城控股的权力结构可能再次回到王振华手中。 2 王晓松带领新城控股穿越这波周期 2019年，王振华出事被抓，王晓松紧急上任。可能恰恰是王振华身处狱中，其子作为救火队长，能力和经验等各方面都不成熟，从而采取了保守的“稳局面”策略，反而让新城控股在这波房地产下行周期中赢得了生机。 王晓松上位后，一直低调行事，没有像其他房企一样大举拿地，使得新城控股至今尚未出现债务暴雷。 8月30日，新城控股发布2024年半年度报告，交出了一份盈利成绩单。 数据显示，2024年上半年，新城控股实现营业收入339.04亿元，净利润13.18亿元，毛利率为21.6%，同比增长2.57个百分点。基本每股收益0.58元；加权平均净资产收益率ROE为2.17%。 作为新城控股的商业运营项目，?截至2024年5月25日，?吾悦广场在全国开业及在建的项目达到199座。截至今年上半年，新城控股实现在全国137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1527.98万㎡，出租率97.24%。 财报显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为62.12亿元，占公司总营收的18.3%，同比增长约19.44%，已完成全年目标的一半；实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%；物业出租及管理业务毛利41.91亿元，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%；物业出租及管理毛利率达72%。 在新城控股的总营收中，绝大部分为房产销售收入，商业项目营收虽然只占比18.3%，但商业项目的存在成为楼盘销售最重要的“启动器”，一个楼盘周围如果缺乏商业广场，显然很难卖上价格，所以，对于新城控股而言，吾悦广场至关重要。 王晓松在财报分析会议上表示，商管收入的稳定提升，是公司穿越周期、用时间换空间的基本盘。2024年下半年，吾悦广场将持续发力，推进深度运营策略在各业务领域的全面深化，通过深度运营焕新商业能力，推动商业革新。 3 商业项目“轻重并行”成为压舱石 与万达一味追求“轻资产”模式不同，吾悦广场采取了“轻重并举”。 在今年5月28日召开的新城控股股东大会上，王晓松介绍，这几年无论多艰难，公司每年基本上还是按期实现重资产商业的开业，这部分新增的商业可以用抵押贷款替换掉信用债。 王晓松在股东会上介绍，截至目前，未抵押的吾悦广场约35座，(估值)差不多300亿元，另外公司还有15座未开业的重资产的吾悦广场，今明两年也会开出来。这50座重资产商场未来都是可以做抵押贷款的，可以置换公司目前剩下的大约17亿美元债务。 王晓松称，经营性物业贷抵押率大概在30%-50%之间。之前主要是一些小规模的银行在做这个业务，金额低、利率高，公司除了新增一些贷款外，也在对存量的部分进行置换。王晓松表示，今年公司商业管理的营业收入大概有125亿元，毛利率在70%，也会有大几十亿元的现金流作为补充，净利润应该有四五十亿元。  今年1-8月，新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资。 可见，自持商业项目，真正的重资产才是企业遇到不利周期时实现质押贷款的重要底牌，另一方面，代持管理一些商业项目，实现轻重并举，为整个企业带来有效的现金流，成为地产集团穿越周期的“压舱石”。 越来越多的地产企业重视对商业项目的运营，并且在不断的运营能力和品牌资产成熟积累的过程中，同样会形成“轻重并行”的模式。 龙湖集团管理层曾表示，龙湖集团从2022年就开始调整转型，2023年推出高质量发展模式。如今，龙湖集团运营、服务业务保持健康发展，贡献稳定的收入和利润，成为龙湖集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。 今年上半年，龙湖商业新增开业运营重资产项目2座、轻资产项目1座。截止2024年6月31日，龙湖商业累计运营商场91座，运营总建面829万㎡，已开业项目覆盖城市20个，合作品牌数超6800家，其中战略品牌数超400家。龙湖商业租金收入同比增长6%至53.2亿元；营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%。 值得注意的是，下半年新增商场中有5座为轻资产运营的项目。截止今年上半年，龙湖集团已累计获取30多个轻资产项目，与全国合作伙伴实现价值共享共同成长。 随着王振华的回归，新城控股将形成新的权力结构。与其他企业家因为经营问题入狱不同，王振华所犯的猥亵幼女罪估计会成为其一辈子无法洗刷掉的耻辱，而这样的标签注定其无法再次回归公司经营管理的前台，即使其作为实控人。 对王晓松来说，后期的经营管理上多了一个“隐形操控者”。虽然王振华不能名正言顺掌管公司，但其意志依然会在很大程度上成为新城控股新走向的最重要决策推动力。新城控股能否继续稳健保守，亦或进入新一轮的扩张股票杠杆开户，需要时间检验，更需要其内部权力的最终均衡。
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